Welkom bij iQ Makelaars Zwolle!

Zwolle krijgt een flinke financiële impuls vanuit Den Haag: meer dan twintig miljoen euro van het Rijk om nieuwe woningbouwlocaties beter bereikbaar te maken. Het grootste deel van het bedrag is bestemd voor de Spoorzone, maar ook Nieuw Harculo en het gebied rond de Scholtensteeg profiteren mee.

Het demissionaire kabinet verdeelde maandag 2,5 miljard euro over meer dan honderd projecten in Nederland. Dat geld is vooral bedoeld om nieuwe woonwijken goed aan te sluiten op het wegennet, fietsroutes en het openbaar vervoer. Voorwaarde is wel dat de bouw van de woningen uiterlijk in 2030 moet zijn gestart. Gemeenten konden begin dit jaar zelf voorstellen indienen. Zwolle, dat inzet op een groei van ongeveer 1000 woningen per jaar, wist drie projecten gehonoreerd te krijgen.

1. Spoorzone: veruit de grootste investering (3000–4000 woningen)

De grootste hap uit de Zwolse bijdrage – 17,8 miljoen euro – gaat naar de Spoorzone. Ten zuiden van station Zwolle moet de komende jaren een nieuwe stadswijk verrijzen met 3000 tot 4000 woningen. De eerste contouren daarvan worden al zichtbaar: op de plek van het voormalige Hanzebad is recent gestart met de bouw van het eerste grote project.

Om deze nieuwe wijk goed bereikbaar te maken, zijn forse infrastructuurmaatregelen nodig. Zo komt er een nieuwe tunnel onder het spoor: de Hanzetunnel. Daarnaast wordt de bestaande Koggetunnel verbreed, zodat ook autoverkeer er gebruik van kan maken. De gemeenteraad heeft daar een maand geleden mee ingestemd. De totale investering voor deze ontsluitingsplannen ligt rond de 70 miljoen euro; Zwolle betaalt daar zelf 24,5 miljoen van.

In dit brede Spoorzone-gebied wordt ook het Stadshart meegenomen. De 17,8 miljoen euro uit Den Haag wordt daarom onder meer ingezet voor tunnels onder de Zwartewaterallee en aanpassingen aan de Burgemeester Roelenweg en de Middelweg.

Los van dit pakket ontvangt Zwolle nog eens 7,4 miljoen euro uit een ander rijksfonds. Dat extra geld is bedoeld voor gebiedsgerichte maatregelen die nodig zijn om woningbouw mogelijk te maken, zoals bodemsanering, water- en bodemmaatregelen of oplossingen voor netcongestie.

2. Nieuw Harculo: nieuwe wijk aan de IJssel (500 woningen)

Ook voor de toekomstige woonwijk Nieuw Harculo is geld gereserveerd: 1,4 miljoen euro voor de benodigde infrastructuur. Op de locatie van de voormalige energiecentrale aan de IJssel is ruimte gereserveerd voor ongeveer 500 woningen.

Op dit moment is de verouderde IJsselcentraleweg de enige ontsluiting naar het gebied. Met de rijksbijdrage kan Zwolle de bereikbaarheid verbeteren en de weg geschikt maken voor de nieuwe woonwijk. Als de planning gehaald wordt, starten de eerste werkzaamheden komend voorjaar en worden de woningen in de loop van 2028 opgeleverd.

3. Breecamp-West: bouwen richting ’s-Heerenbroek (653 woningen)

Het derde Zwolse project dat rijksgeld ontvangt, is Breecamp-West. In de driehoek tussen het Kamperlijntje, de Scholtensteeg en de Stuurmansweg (vanuit ’s-Heerenbroek richting Zwolle) wil de gemeente 653 woningen realiseren. Daarmee schuift Zwolle fysiek verder op richting ’s-Heerenbroek.

De gemeente wil hier graag snel beginnen, maar het is een gevoelig dossier. Direct na het bekendmaken van de plannen spraken inwoners van ’s-Heerenbroek hun zorgen uit. Zij vrezen dat het laatste open landschap tussen hun dorp en Zwolle verdwijnt.

Vanuit het Rijk komt nu 850.000 euro beschikbaar. Dat bedrag is bestemd voor het verbreden van de Scholtensteeg, zodat de nieuwe wijk beter ontsloten wordt.

Extra: treinverbinding Zwolle–Amersfoort wordt mogelijk versterkt

Zwolle profiteert daarnaast indirect van een andere rijksbijdrage. Harderwijk krijgt bijna 100 miljoen euro voor de aanleg van een zogenaamde keervoorziening. Zodra die voorziening er is, kunnen er meer treinen rijden op de spoorlijn tussen Zwolle en Amersfoort. Daarmee verbetert op termijn ook de ov-bereikbaarheid van Zwolle.

De koopwoningmarkt in Zwolle is het afgelopen jaar flink duurder geworden. Volgens nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) liggen de prijzen van koophuizen hier 15 procent hoger dan een jaar geleden. Daarmee stijgen de prijzen in Zwolle harder dan in veel vergelijkbare gemeenten.

De cijfers zijn vergeleken met vijftien gemeenten die qua gezinssamenstelling en welvaartsniveau het meest op Zwolle lijken. In tien van die gemeenten was de prijsstijging kleiner, in drie juist groter. In een aantal gemeenten waren te weinig transacties om een betrouwbaar beeld te geven. Ter vergelijking: landelijk gingen de huizenprijzen in het eerste kwartaal met 10,9 procent omhoog. Het CBS corrigeert daarbij voor verschillen in type woning, waardoor er geen gemiddelde verkoopprijs wordt genoemd, zoals het Kadaster wel doet.

Hoe betaalbaar zijn koopwoningen in Zwolle nog?

Wie in Zwolle een huis wil kopen, merkt dat het aanbod in de lagere prijsklassen beperkt is. Vereniging Eigen Huis heeft gekeken naar de 1520 woningen die afgelopen jaar in de stad van eigenaar wisselden. Daarvan kostten er 239 minder dan drie ton – het bedrag dat volgens de berekening van Eigen Huis haalbaar is met een inkomen van anderhalf keer modaal.

De overheid hanteert een hogere grens voor ‘betaalbare’ koopwoningen, namelijk 390.000 euro. Onder die grens vallen 626 van de verkochte woningen. Ook hier valt Zwolle op: in tien van de vergelijkbare gemeenten werden relatief meer woningen onder de drie ton verkocht, in vijf juist minder. Zwolle scoort daarmee aan de dure kant.

Wat betalen Zwollenaren aan woonlasten?

De cijfers over woonlasten lopen altijd wat achter, omdat niet alleen hypotheeklasten en huur worden meegeteld, maar ook energiekosten, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. Voor 2023 komt het CBS voor Zwolle tot de volgende gemiddelden:

• Huiseigenaren: 799 euro per maand, ongeveer 16 procent van het netto-inkomen.

• Huurders: 692 euro per maand, circa 26 procent van het netto-inkomen, na aftrek van eventuele huurtoeslag.

Voor huiseigenaren is dat percentage relatief laag. In dertien van de vijftien vergelijkbare gemeenten ligt de woonquote hoger, in één lager en in één precies gelijk op 16 procent. Huurders in Zwolle zitten meer rond het midden: in acht gemeenten zijn huurders een groter deel van hun inkomen kwijt aan wonen, in drie juist minder. In vier gemeenten ligt de woonquote voor huurders net als in Zwolle op 26 procent.

Voor wie zijn de woonlasten het zwaarst?

Binnen Zwolle zijn er duidelijke verschillen tussen groepen bewoners:

• Onder huiseigenaren zijn alleenwonende jongeren tot 35 jaar het grootste deel van hun inkomen kwijt: bijna 23 procent gaat op aan woonlasten en aanverwante kosten.

• Onder huurders voelen vooral alleenwonende 65-plussers de druk: zij besteden bijna 29 procent van hun inkomen aan wonen.

Vergelijking met andere gemeenten

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft bepaald welke vijftien gemeenten het meest op Zwolle lijken op basis van gezinssamenstelling en welvaartsniveau. Het gaat, in volgorde van vergelijkbaarheid, om: Breda, Den Bosch, Haarlem, Vlieland, Gouda, Hengelo, Deventer, Amstelveen, Hilversum, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Eindhoven, Leeuwarden, Zeist en Tilburg.

Op basis van de data van het CBS en Vereniging Eigen Huis is Zwolle met deze gemeenten vergeleken. Daaruit komt een genuanceerd beeld:

• Huiseigenaren in Zwolle zijn relatief weinig van hun inkomen kwijt aan wonen,

• terwijl koopwoningen in de lagere prijsklassen juist relatief schaars zijn,

• en huurders gemiddeld genomen een vrij normaal, maar toch fors deel van hun inkomen aan woonlasten besteden.

In 2024 kostte een gemiddelde koopwoning in Zwolle 451 duizend euro. Daarmee ligt de stad precies op het landelijke gemiddelde, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een jaar eerder, in 2023, lag de gemiddelde verkoopprijs in Zwolle nog op 410 duizend euro. Dat betekent een stijging van 9,9% in één jaar tijd.

Zwolle in vergelijking met Overijssel

Binnen de provincie Overijssel doet Zwolle het bovengemiddeld wat prijsstijging betreft.

• Overijssel totaal: van 366 duizend euro (2023) naar 393 duizend euro (2024)

• Dat is een gemiddelde stijging van 7,6% in de provincie

Binnen Overijssel springt één gemeente er duidelijk uit:

• Staphorst noteerde de grootste stijging met 18,8%

• De gemiddelde verkoopprijs ging daar omhoog van 348 duizend euro in 2023 naar 413 duizend euro in 2024

Let op: het gaat om echte verkoopprijzen

De genoemde bedragen hebben uitsluitend betrekking op verkoopprijzen: wat kopers daadwerkelijk hebben betaald bij de overdracht. Het gaat dus niet om vraagprijzen van makelaars of taxatiewaarden, maar om de feitelijke transactieprijzen.

Ontwikkeling in heel Nederland

Kijkend naar heel Nederland komt het beeld grotendeels overeen met wat we in Zwolle zien. Landelijk liep de gemiddelde verkoopprijs op van 416 duizend euro in 2023 naar 451 duizend euro in 2024, een stijging van 8,4%.

Binnen Nederland zijn de verschillen tussen gemeenten groot:

• In de Noord-Hollandse gemeente Laren betaalde je in 2024 gemiddeld 1,05 miljoen euro voor een koopwoning.

• Aan de andere kant van het spectrum staat de Groningse gemeente Pekela, waar een koopwoning gemiddeld rond de 250 duizend euro kostte.